Votre implantation : quelques étapes clés

Accompagnement des entreprises
Votre implantation
CCI ESSONNE

Les critères de choix

Définition des besoins
Le type d’immobilier dépend d’abord de la nature de votre activité et des développements que vous pensez y apporter dans le futur.
Selon le type de local, des points spécifiques, notamment, techniques sont à étudier. Par exemple :
 - Pour les entrepôts, la hauteur sous plafond, la présence de quai(s) de déchargements, la charge au sol acceptable.
 - Pour les bureaux, un simple plateau modulable ou des espaces déjà cloisonnés, et selon le degré de standing et de technicité : pré - câblage, faux plafonds, climatisation.
 
Evaluer le coût global de la nouvelle localisation
Les éléments à prendre en compte : loyer ou remboursement (si prêt), coût de la nouvelle localisation : fiscalité, raccordement aux réseaux (électricité, gaz, téléphone, eau), déménagement.
Identifier les besoins du personnel
Transports en commun, parkings, logements, crèches, établissements d’enseignement.
En cas de déménagement, évaluer le degré d’acceptabilité du projet par les employés.
 
Répertorier les équipements et services de proximité pour l’entreprise
Gardiennage, gestion collective des déchets, restauration, existence d’associations de chefs d’entreprise.

Les principales options

Il existe plusieurs possibilités pour occuper un local :
L'ACHAT
Vous pouvez décider d’acquérir les murs dans lesquels vous aller exercer votre activité.
  • Avez-vous intérêt à emprunter ?
L’acquisition par emprunt comporte des avantages et des inconvénients.
Avantages
Les intérêts du crédit passent dans les frais généraux (charges financières) et l’investissement passe en dotation aux amortissements.
A long terme, le propriétaire profite éventuellement de la plus-value de son acquisition.
Les mensualités financent l’accession à la propriété et ne sont donc pas à fonds perdus comme c’est le cas en location.
Enfin, l’acquisition renforce le haut de bilan de l’entreprise et offre ainsi pour d’autres investissements davantage de garanties à un éventuel prêteur.
Inconvénients
L’acquisition immobilise des fonds dans un domaine qui n’est pas la finalité de l’entreprise.
Le coût de l’emprunt (taux d’intérêt) est en fait déterminant dans le choix.
Dans le cas d’une acquisition, il est fréquent que l’acquérant constitue une SCI (Société Civile Immobilière) qui reloue à l’entreprise commerciale.
Les bénéfices (loyers et produits accessoires) sont imposables au nom de chaque associé à l’impôt sur le revenu.
 
LA LOCATION
La location est la forme d’occupation la plus courante d’un local. Elle est régie par un contrat : le bail.
  • Vous avez intérêt à louer si :
-  au lieu d’acquérir un patrimoine immobilier, vous jugez plus rentable de consacrer vos ressources à des investissements de production, d’équipement, de vente…
-  vous n’avez pas une étoffe financière suffisante,
-  vous ignorez vos besoins au-delà de 3 ans,
-  vous recherchez avant tout la souplesse (le bail 3-6-9 permet une certaine souplesse).
Un inconvénient à la location : les travaux d’aménagement sont à la charge du locataire avec un espoir incertain de reprise lors du départ.
Il est en fait souvent préférable de laisser le temps à l’entreprise de «digérer» la croissance de ses premières années. Pour cela, mieux vaut avoir franchi le cap des 5-6 premières années d’activité pour envisager l'acquisition.
 
  • Autre modalité d’acquisition : le crédit-bail immobilierIl s’agit d’une location sur 15-20 ans assortie d’une promesse de vente à la fin du bail.
Pour lever l’option d’achat, l’utilisateur paie un montant déterminé appelé «valeur résiduelle».
Avantages
Le crédit-bail est plus facile à obtenir que l’emprunt.
Toutefois jusqu’au terme du contrat, le crédit bailleur reste propriétaire du bien.
Le crédit locataire quant à lui ne peut résilier son bail à la fin de chaque période triennale.
Les crédits loyers sont considérés comme des frais généraux.
Inconvénients
En cas de non-paiement des loyers, toutes les sommes précédemment versées sont perdues.
Enfin, on peut dire que la baisse des taux favorise le crédit-bail au détriment de la location simple, et inversement.
 
Source : Cabinet CBA

Hygiène et sécurité

Vous venez de trouver des locaux ou vous êtes sur le point d’aménager de nouveaux locaux ?
Vous allez devoir vous assurer que ceux-ci respectent les diverses réglementations qui leur sont attachées.
Le respect des normes est indispensable sous peine d’engager votre responsabilité, notamment en cas d’accident du travail.
Mais la réglementation peut aussi être le point de départ d'une démarche de bonne gestion permettant aux salariés de travailler dans un environnement en rapport avec les performances que l’on attend d’eux.
 
Les grands volets de la réglementation
 
  • Protection incendie
- Obligation de système de désenfumage pour des locaux de plus 300 m² de plancher ainsi que dans les locaux aveugles ou sous-sols de plus de 100 m²,
- Respect des règles d’évacuation du personnel,
- Système d’alarme à partir de 51 salariés.
 
Aération et assainissement
 Disposer d’ouvertures sur l’extérieur ou d’une ventilation mécanique pouvant assurer une circulation d’air de 25 m3 d’air par personne et par heure.
Fenêtre obligatoire et à hauteur des yeux
 Les locaux de travail doivent autant que possible disposer d’une lumière naturelle suffisante.
 
Espace pour les postes de travail
 S’il n’y a pas d’espace minimal défini, il est considéré que pour disposer d’une liberté de mouvement suffisante il faut avoir 10 m² par personne.
 
Depuis le 1er juillet 2008, un diagnostic de performance énergétique (DPE) doit être annexé à tout contrat (bail, cession). Le DPE devra être réalisé par un diagnostiqueur certifié.
Deux législations particulières La loi Evin Interdiction de fumer dans les locaux d’accueil et de réception, les lieux de restauration… L’accessibilité des locaux aux travailleurs handicapés Pour les entreprises entre 20 et 200 salariés, il est fait obligation d’aménager au moins un niveau pour recevoir des travailleurs handicapés (en particulier le local de restauration et les sanitaires). Pour un effectif supérieur à 200 personnes, tous les locaux d'usage général (sanitaires, locaux de restauration, salles de réunion, centres de documentation, parcs de stationnement, …) ainsi que tous les locaux où un travailleur est susceptible de se rendre dans le cadre de son travail doivent être aménagés pour permettre de recevoir des handicapés.
 
Le code du travail est également attentif à :
- l’intensité de l’éclairage,
- la présence de toilettes en nombre suffisant,
- le local de restauration.
 
CONTACTS :
- l’Institut National de Recherche et de Sécurité pour la prévention des accidents du travail et des maladies professionnelles
30, rue Olivier Noyer
75014 PARIS
Tél : 01 40 44 30 00
Site internet : www.inrs.fr
 
- l’AFNOR (Agence française de Normalisation)
11, avenue Francis de Pressencé
93571 LA PLAINE-ST-DENIS
Tél : 01 41 62 80 00
Site internet : www.afnor.fr
 
  • Les différents volets de la sécurité
Le choix et l’aménagement d’un site doivent aussi prendre en compte l’aspect sécurité.
 
On peut distinguer plusieurs volets à cette thématique :
- surveillance et gardiennage
Pour les installations en zone d'activités économiques, la sécurité peut être un des thèmes pris en compte par une association de chefs d’entreprise. L’intérêt est de mettre en place un dispositif commun aux entreprises présentes et ainsi, d’en réduire les coûts par une mutualisation.
 
- sécurité du bâtiment
 Incendie, évacuation, Immeubles de Grande Hauteur
 
CONTACTS :
- hygiène et sécurité du travail
 Direction Départementale de la Cohésion Sociale
 Boulevard de France
 Tour Malte
 91035 EVRY Cedex
 Tél : 01 69 36 71 05  - Fax : 01 60 77 71 50
 
- les «risques industriels»
 Direction Régionale de l’Industrie, de la Recherche et de l’Environnement
 Antenne départementale de l’Essonne
 1 avenue du Général de Gaulle
 91090 LISSES
 Tél : 01 69 11 19 19 - Fax : 01 69 11 19 20

 

Le logement des salariés

Deux dispositifs locaux :
Science Accueil
26, rue Charles de Gaulle
91400 ORSAY Cedex
Tél : 01 69 33 16 85 - Fax : 01 69 07 21 53
Science Accueil est une association loi 1901 qui a pour objet d’améliorer l’accueil (administration, logement, tourisme) des personnes appelées à séjourner dans la région du Plateau de Saclay de façon temporaire et pour des raisons professionnelles.
Elle recense les offres de locations meublées proposées par les professionnels (agences immobilières, résidences hôtelières…) et les particuliers.
Elle s’adresse en particulier aux chercheurs, cadres, techniciens et stagiaires en visite dans les centres de recherche, les établissements d’enseignement supérieur et les entreprises de la région.
 
Tempologis
18, rue du Bois Guillaume
91000 EVRY
Tél : 01 60 87 12 00 - Fax : 01 69 91 33 37
Site internet : www.tempologis.com
Location temporaire de studios meublés destinés notamment aux salariés des entreprises en mobilité.
 
PARTICIPATION DES EMPLOYEURS A L'EFFORT DE CONSTRUCTION ("1% LOGEMENT LOGEMENT")
Les employeurs occupant au minimum dix salariés doivent consacrer à l’effort de construction («1% logement») des sommes représentant 0,45 % au moins du montant de leur masse salariale.
En contrepartie, leurs salariés pourront bénéficier :
 
  • D'une prise en charge temporaire, en cas de difficultés, d'une partie des remboursements de prêts immobiliers.
  • D'aides directes pour l'accès au logement ou le maintien dans celui-ci (garanties de loyer).
  • De prêts à taux préférentiels.
  • De conseils sur le logement par des organismes agréés.
Contact
PROCILIA
Boulevard des Champs-Elysées
Impasse Jean Anouilh
91024 EVRY Cedex
Tél : 01 60 77 06 54 - Fax : 01 60 78 41 88
Site internet : www.procilia.com

 

La Check-List

Cette check-list rappelle toutes les contraintes liées à l'organisation technique, administrative auxquelles il faudra penser une fois le local trouvé et au moment de l'installation dans ce local.

ACTION FAIT

Faire des travaux d'agencement du ou des locaux
Prévoir, si plus de 50 salariés, un local pour le Comité d'Entreprise et l'équiper
Faire une demande de câblage du réseau informatique
Mettre en place l'outil de travail : se doter de moyens de production et d'une organisation interne
  • Installer des machines de production dans l'atelier
  • Installer le matériel de bureau (micro-ordinateur, imprimante, photocopieuse, chaises, fauteuils...)
 
Assurer l'entreprise : qu'il s'agisse d'un commerce, d'un entrepôt, d'un site industriel ou de bureau contenant du matériel de valeur, il faut penser à protéger les locaux contre tous les dommages (responsabilité civile, perte d'exploitation, incendie, risques spéciaux, protection juridique...)
Pour obtenir des renseignements à ce sujet, il faut s'adresser au : 
Centre de Documentation et d'Information de l'Assurance
26, boulevard Haussmann
75311 PARIS CEDEX 09
Tél : 01 42 46 13 13
 
Faire connaître l'entreprise à la Poste : cette reconnaissance donne droit à une inscription gratuite dans les annuaires de France Télécom, imprimés et Minitel (page blanches, pages jaunes et le "11"). Dans 90% des cas, la consultation des pages jaunes est suivie d'un appel, d'une visite ou d'un courrier
 
Demander l'ouverture des lignes
installation externe (raccordements du télex, téléphone et fax)
 
Demander l'installation EDF-GDF, eau, etc.
 
Prévenir le Centre des Impôts dont dépend le siège social pour les déclarations de TVA
 
Afficher sur un panneau les mentions obligatoires :
  • Horaires de travail
  • Consignes de sécurité
  • Signalisation apparente rappelant l'interdiction de fumer