Construction : les autorisations et documents administratifs

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Construction : les autorisations et documents administratifs
CCI ESSONNE

L'agrément contructeur

Toute opération de construction, de reconstruction, de réhabilitation ou d'extension de locaux ou installations servant à des activités industrielles, commerciales, professionnelles, administratives, techniques, scientifiques ou d'enseignement ne relevant pas de l'Etat, est soumise à un agrément appelé agrément Constructeur.
Le permis de construire ne peut être délivré si l’agrément requis n’est pas obtenu ; c'est donc la première pièce administrative à obtenir.
Certaines opérations du secteur concurrentiel privé ne sont pas soumises à l'agrément Constructeur :
  • lorsqu'elles sont réalisées :
 - dans le périmètre des agglomérations nouvelles. Seules les communes ayant passé une convention avec l'Etablissement Public de la Ville Nouvelle sont concernées (en Essonne : St Pierre-du-Perray et Tigery en Ville Nouvelle de Sénart),
 - dans les cantons localisés à plus de 50 km de Paris (Méréville, Milly-la-Forêt),
 - dans les zones franches urbaines : Corbeil-Essonnes (Les Tarterêts), Epinay-sous-Sénart (Cinéastes), Evry (Les Pyramides), Grigny/Viry-Châtillon (La Grande Borne) pour l'Essonne.
  • lorsque les Superficies Hors Oeuvre Nettes (SHON) sont inférieures à :
 - 1 000 m² par an et par site pour des locaux à usage de bureaux, ainsi que les locaux à usage technique, scientifique et d’enseignement,
 - 5 000 m² par an et par site pour les locaux d’activités et industriels sans utilisateur déterminé («en blanc») et pour les entrepôts.
  • lorsqu'elles concernent des magasins de vente, des locaux à usage industriel pour un utilisateur déterminé (quel que soit le nombre de mètres carrés concernés) ou des salles de spectacles cinématographiques,
  • lorsqu'elles portent sur la reconstruction ou sur la réhabilitation de bureaux sans extension de surface,
  • lorsqu'elles portent sur le changement d'utilisateur.

CONTACT :
Mission activités-agréments
Direction Régionale de l’Equipement d’Ile-de-France
21-23, rue Miollis
75732 Paris Cedex 15
Tél : 01 40 61 86 87 - Fax : 01 40 61 81 04
Délai d’obtention : 3 mois à compter de la réception de la demande, sauf décision d’ajournement pour complément d’information (décision faisant courir un nouveau délai de 3 mois).
Demandeur de l’agrément : il doit être le pétitionnaire du permis de construire.
Pour les constructions neuves, l’agrément Constructeur est demandé par le propriétaire, qu’il soit, ou non, l’utilisateur.

Le certificat d'urbanisme

Le certificat d'urbanisme est un acte administratif qui indique l'état des règles d'urbanisme applicables pour un terrain donné.
 
Il délivre une information sur la constructibilité et sur les droits et obligations attachés à ce terrain.
 
Le certificat d'urbanisme n'est pas une autorisation, il ne remplace pas le permis de construire. 
 
Il est délivré gratuitement.
  • Catégories de certificat d'urbanisme 
Il existe deux types de certificat d'urbanisme.
Le premier est un certificat d'urbanisme d'information. Il permet, en l'absence de projet précis, de connaître les règles d'urbanisme applicables au terrain et renseigne sur :
- les dispositions d'urbanisme (par exemple les règles d'un plan local d'urbanisme),
 - l'existence de servitudes d'utilité publique (restrictions administratives au droit de propriété),
 - la liste des taxes et contributions applicables pour un terrain donné.
 
Ce certificat n'indique pas si le terrain est constructible ou non.
 
Le second est un certificat d'urbanisme opérationnel.
 
Il indique, en plus des informations données par le certificat d'information, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation du projet et donne l'état des équipements publics existants ou prévus desservant le terrain (voies et réseaux).
 
  • Constitution du dossier
Le demande de certificat d'urbanisme peut être effectuée à la mairie de la commune où se situe le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire Cerfa n°13410*01. Cette demande doit être complétée par un dossier constitué des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice de demande de certificat d'urbanisme) :
 
 - une notice descriptive du projet précisant la destination, la nature et la superficie hors oeuvre du bâtiment projeté,
 - un plan du terrain et un plan de situation du terrain dans la commune.
 
La demande de certificat d'urbanisme et son dossier qui l'accompagne doivent être fournis en :
 
 - 2 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
 - 4 exemplaires, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
Dépôt du dossier
 
Le dossier peut être déposé directement à la mairie où se situe le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
 
  • Délais d'instruction du dossier
L'administration dispose d'un délai variable pour répondre à une demande de certificat d'urbanisme :
 
 - il est de 1 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme d'information,
 - ou de 2 mois, pour les demandes de certificat d'urbanisme opérationnel.
 
  • Réponse de l'administration
En cas de réponse négative, l'administration précise les motifs qui s'opposent à la réalisation du projet.
 
  • Durée de validité du certificat d'urbanisme
La durée du certificat d'urbanisme (qu'il s'agisse d'un certificat d'urbanisme d'information ou d'un certificat d'urbanisme opérationnel) est de 18 mois à compter de sa délivrance.
 
Cette durée peut être prolongée d'une année aussi longtemps que les dispositions d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes et contributions d'urbanisme applicables au terrain n'ont pas changé.
 
  • Demande de prolongation du délai de validité
La demande s'effectue par lettre sur papier libre en double exemplaire, accompagnée du certificat d'urbanisme à prolonger.
 
Elle doit être adressée à la mairie de la commune où se situe le terrain, au moins 2 mois avant l'expiration du délai de validité
de 18 mois.
 
  • Garanties du certificat d'urbanisme
Pendant la durée de validité du certificat d'urbanisme, aucune nouvelle participation financière ni de nouvelle servitude d'utilité publique (autres que celles ayant pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique) ne peut être imposée au titulaire du certificat d'urbanisme.
 

Le permis de construire

Le permis de construire est un document administratif qui donne les moyens à l'administration de vérifier qu'un projet de construction respecte bien les règles d'urbanisme en vigueur.
Ce document obligatoire pour les travaux de grande importance ne doit porter que sur les biens immobiliers.
 
Travaux sur les constructions nouvelles 
D'une manière générale, les constructions nouvelles sont par principe soumises à permis de construire, même lorsqu'elles ne comportent pas de fondation.
 
Par exception, sont notamment dispensés d'un permis de construire, en raison de leur nature ou de leur très faible importance, sauf si elles sont implantées en secteurs sauvegardés ou en site classé :
  • les constructions qui créent entre 2 et 20m² de surface hors oeuvre brute (SHOB),
  • les constructions dont la hauteur au-dessus du sol est inférieure à 12 mètres et qui n'ont pas pour effet de créer de surface plancher ou qui ont pour effet de créer une SHOB inférieure ou égale à 2m².
Travaux sur les constructions existantes 
Les travaux sur constructions existantes sont en principe non soumis à permis de construire.
Par exception, un permis de construire est notamment exigé pour :
  • l'agrandissement d'un bâtiment lorsque l'opération vise à créer plus de 20m² de SHOB. C'est le cas par exemple lorsque le projet de construction nécessite la création de niveaux supplémentaires à l'intérieur du logement, augmentant ainsi la surface habitable,
  • le changement de destination d'une construction (par exemple le changement d'un local commercial en local d'habitation) lorsque ces travaux sont accompagnés d'une modification de la structure porteuse ou de la façade du bâtiment,
  • la modification du volume de l'habitation lorsque l'opération nécessite de percer ou d'agrandir une ouverture sur un mur extérieur.
Recours obligatoire à un architecte 
Le recours à un architecte pour réaliser le projet de construction est obligatoire lorsque la surface hors oeuvre nette (SHON) de la futur construction dépasse 170 m².
 
Constitution du dossier 
La demande de permis de construire doit être effectuée à la mairie de la commune où est situé le terrain ou sur imprimé au moyen du formulaire : 
  • Cerfa n°13409*01 (demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions). Ce formulaire de demande doit être utilisé pour tous les projets de construction ou d'aménagement autres que la construction d'une maison individuelle d'habitation et/ou ses annexes. Si le projet nécessite d'effectuer des démolitions soumises à permis de démolir, il est possible d'en faire la demande directement sur le formulaire.
 
Pièces à fournir 
Quel que soit le permis de construire demandé, la demande doit être complétée par un dossier constitué notamment des documents suivants (la liste des pièces à fournir est limitativement énumérée sur la notice du formulaire choisi) :
  • un plan de situation du terrain,
  • un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier,
  • un plan de coupe du terrain et de la construction,
  • une notice décrivant le terrain et présentant le projet,
  • un plan des façades et des toitures,
  • une photographie permettant de situer le terrain dans l'environnement proche et dans le paysage.
La demande de permis de construire et le dossier qui l'accompagne doivent être établis en 4 exemplaires. Un exemplaire supplémentaire peut être demandé notamment lorsque le terrain est situé dans le périmètre de protection d'un bâtiment historique et qu'il est soumis à l'avis de l'architecte des bâtiments de France.
 
Dépôt du dossier 
Le dossier complet (demande de permis de construire et pièces à fournir) doit être déposé directement à la mairie où est situé le terrain ou envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
 
Affichage du dossier
La demande de permis de construire fait l'objet d'un affichage en mairie dans les 15 jours qui suivent son dépôt et reste affichée tout le temps de l'instruction du dossier.
 
Délai d'instruction 
La mairie adresse un récépissé qui indique le délai d'instruction du dossier.
Elle dispose d'un délai :
de 2 mois pour instruire une demande de permis de construire pour une maison individuelle et/ou ses annexes, 3 mois pour une demande de permis de construire ou permis d'aménager comprenant ou non des constructions et/ou des démolitions, si le dossier est complet.
ou de 1 mois, pour réclamer les pièces manquantes, par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique (si l'intéressé a accepté ce mode de transmission) s'il est incomplet. Dans ce cas, l'intéressé dispose de 3 mois pour compléter son dossier.
 
Ce n'est qu'une fois que le dossier est complet que la mairie peut instruire le dossier.
 
Réponse de l'administration 
Lorsque la mairie autorise, par un arrêté, la réalisation du projet de construction tel qu'il est décrit dans la demande de permis de construire, elle adresse cet arrêté en recommandé avec avis de réception ou par courrier électronique.
 
L'arrêté peut également imposer des prescriptions ou adaptations mineures (changement de couleur par exemple). Ces modifications imposées par l'administration sont motivées.
 
En l'absence de réponse de l'administration à l'issue du délai d'instruction de 2 mois, l'intéressé bénéficie en principe d'un permis de construire tacite. L'administration a alors 2 mois à compter de l'obtention du permis tacite, pour faire savoir à l'intéressé les éventuelles contributions financières qu'il aura éventuellement à supporter.
 
Recours contre le refus d'obtention d'un permis de construire 
Lorsqu'un permis de construire a été refusé, le demandeur a la possibilité de demander à l'autorité qui a pris l'acte (en général le maire) de revoir sa position.
 
Cette demande s'effectue dans les 2 mois suivant le refus par lettre recommandée avec accusé de réception.
 
Si cette tentative amiable échoue, le demandeur peut s'adresser au président du tribunal administratif du lieu où se situe le terrain pour solliciter l'annulation du refus de permis de construire.
 
Le demandeur a 2 mois à compter de la date de la notification de la décision de refus pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception.
 
La requête du demandeur doit exposer clairement les raisons qui permettent de justifier son droit à l'obtention du permis de construire.
 
Si l'intéressé obtient gain de cause, l'administration doit alors à nouveau se prononcer sur la demande de permis de construire.
 
Pour toute information, s’adresser :
à la mairie du lieu de construction,
à la subdivision locale de l'équipement,
à la Direction Départementale des Territoires (DDT)
Boulevard de France
91012 EVRY Cedex
Tél : 01 60 76 32 00 - Fax : 01 69 91 13 99