Les éléments juridiques

Accompagnement des entreprises
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CCI ESSONNE

S'installer chez soi

Travailler chez soi présente de nombreux avantages (travailler à son rythme, concilier une vie familiale…) et les nouvelles technologies facilitent ce mode de fonctionnement.
A condition de bien s'organiser, c'est aussi pour les créateurs une façon de démarrer à moindres frais.
Toutefois, il existe une réglementation en la matière qui limite la liberté de s'installer et dont il faut tenir compte.
"Toute personne qui demande son immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés (R.C.S.) doit justifier de la jouissance du ou des locaux où elle installe, seule ou avec d’autres, le siège de l’entreprise (bail commercial, contrat de domiciliation, contrat de sous-location, acte de mise à disposition…)".
Une certaine souplesse est cependant prévue, qui tient compte des réalités économiques.
La loi n° 2003-721 du 1er août 2003 sur l'initiative économique (Loi Dutreil) favorise l'installation de l'entreprise au domicile.
Une distinction est faite entre l'entreprise individuelle et la société.
 
  • En entreprise individuelle, les personnes physiques peuvent à titre exclusif d'adresse de l'entreprise, déclarer celle de leur local d'habitation.
    L'entrepreneur peut y exercer son activité dès lors qu'aucune disposition législative ou stipulation contractuelle ne s'y oppose.
Autant en matière de siège social que d'exercice de l'activité, l'entreprise n'est pas soumise à une durée limite.
 
  • En société, la même faculté de domiciliation au domicile de son représentant légal et l'exercice de l'activité est autorisée sauf dispositions législatives ou contractuelles contraires. Lorsque la société est soumise à de telles dispositions, le siège peut néanmoins être installé au domicile mais pour une durée ne pouvant excéder 5 ans.
Il est nécessaire d'informer par courrier avec accusé de réception, si l'entreprise est locataire, le propriétaire ou le syndic qui ne pourront s'y opposer.
 
Au-delà de cette période, l'entreprise doit en principe changer d'adresse et choisir un local, un centre d'affaires ou une société de domiciliation, sous peine de radiation.
La loi Dutreil ne précise pas la nature des activités autorisées à être exercées. Rappelons qu'à cet effet, l’article 11 de la loi DDOEF n°98-546 du 2 juillet 1998 autorise l’exercice d’une activité professionnelle, y compris commerciale, dans une partie d’un local d’habitation à condition que :
 
  • le logement soit la résidence principale de l’occupant et que l’activité soit exercée uniquement par celui-ci,
  • l’activité pratiquée dans le logement ne conduise à y recevoir ni clientèle ni marchandises.
En matière de frais de loyer et de charges professionnelles :
  • en principe, le loyer "personnel" n'est pas déductible des impôts, pas plus que les charges communes (eau, électricité, assurances…),
  • en pratique, à la condition de ne pas abuser, ces charges peuvent être partagées : un tiers à la charge du professionnel et deux tiers à la charge du privé.

 

La Société Civile Immobilière

La Société Civile Immobilière (SCI) a pour objet de faire construire ou d'acquérir des immeubles en vue de les louer ou de les mettre à la disposition gratuite de ses associés.
 
Ces sociétés peuvent être constituées soit à l'initiative de simples particuliers ou d'entreprises (société civile de location), soit à l'initiative d'investisseurs traditionnels (société de placement immobilier) qui font appel public à l'épargne pour placer leurs titres.
La SCI a essentiellement pour objet la gestion et la location d'immeubles (bâtis ou non) dont elle est devenue propriétaire par suite d'apports, d'achat ou de construction.
Ce type de société permet à plusieurs personnes de réaliser ensemble des placements immobiliers qu'elles ne pourraient entreprendre isolément et d'éviter le démembrement d'un patrimoine foncier lorsque la personne qui l'a constitué vient à décéder en laissant plusieurs héritiers.
En principe, il s'agit de la location d'immeubles nus. Mais ceux-ci peuvent également être meublés ; ils seront alors passibles de l'impôt sur les sociétés.
La vente des immeubles doit avoir un caractère exceptionnel, sinon la société court le risque de se voir assujettie à l'impôt sur les sociétés comme exerçant une activité commerciale de marchand de biens.
La SCI est donc une structure juridique distincte de la société commerciale, celle-ci devenant la locataire de la première.
 
Régime fiscal des SCI
 
  • Principe : impôt sur le revenu (IR)
Les bénéfices (loyers et produits accessoires) des sociétés civiles dont l'objet exclusif est de donner en location (non meublée) les immeubles sociaux, sont imposables au nom de chaque associé à l'IR.
Quant au régime d'imposition des revenus, il découle des dispositions de l'article 8 CGI : chaque associé est soumis à l'IR pour la quote-part qui lui revient dans les bénéfices sociaux.
 
  • Exception : impôt sur les sociétés
Les SCI relèvent de l'IR de par leur forme. Il ne peut en être autrement que si elles revêtent, en fait, le caractère de sociétés de capitaux.
Il n'existe pas de règles particulières aux SCI.
Cependant, elles sont tenues d'adresser au centre de formalités des entreprises, dans les 3 mois qui suivent leur constitution, une déclaration d'existence.
Les associés des SCI sont solidairement et indéfiniment responsables, si bien que le capital social ne doit pas obligatoirement être libéré au moment de son enregistrement.
 
Source : Cabinet CBA